Forsiden » Artikler » Udleje kontra salg af bolig
realkredit,udlejning,skat

Skal du sælge eller udleje?

Udlejning kontra salg af bolig

Den globale finanskrise har påvirket ejendomsmarkedet i Danmark i en sådan grad at det mange steder er gået mere eller mindre i stå. Derfor står mange overfor den beslutning, at de enten skal sælge i et marked hvor priserne i øjeblikket er meget påvirket af lav efterspørgsel og stort udbud.

I Danmark har vi nogle gode realkreditinstitutter som på baggrund af en god realkredit lovgivning kan udarbejde en forhåndsvurdering og efterfølgende eventuel belåning af udlejningsejendommen. Endvidere har vi et godt lovreguleret udlejningsmarked, som tilgodeser såvel udlejere som lejere, hvis lejekontrakten er korrekt udfyldt. Endvidere findes der i dag mange internet sider som tilbyder omkostningsfri opretning af boligudlejnings annoncer.

Udlejningsperiode

Det er vigtigt at tage stilling til hvor lang en udlejningsperiode man ønsker at tilbyde lejere. Perioden kan have betydning for realkreditbelåningen, lejeloven, potentielle lejere samt skatteberegningen.

Realkreditbelåning

Såfremt ejendommen er eller vil blive belånt med et realkreditlån, så har realkreditinstituttet krav på at få indsigt i lejekontrakten samt de økonomiske forhold.

Lejeloven

En af de væsentlige regler at kende til som udlejer, er at såfremt lejekontrakt ikke er tidsbestemt, og lejere bebor ejendommen mere end 2 år og i øvrigt overholder de i kontrakten indgåede aftaler omkring husleje betaling med videre, vil det nærmest være umuligt at opsige lejeren. Hvis man som udlejer ønsker at bibeholde retten til at sælge ejendommen ud i fremtiden er det derfor vigtigt at lave en tidsbegrænset lejekontrakt.

Potentielle lejere

Leje markedet i de større byer i Danmark har altid været forholdsvis stort. Personkredsen af potentielle lejere er stigende dels på grund af mange studerende, flere udlændinge tiltrækkes af Danmark, p.t. søger mange islændinge til Danmark på grund af finanskrisen på Island. Endvidere er der altid en stor gruppe som enten ikke ønsker at bo i en ejerbolig eller af økonomiske årsager ikke kan eje en ejendom.

Skatten

Hvis du udlejer en bolig i mindst et år, er der tale om erhvervsmæssig udlejning - det vil sige selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at du skal opgøre og medregne et overskud/underskud som personlig indkomst på din selvangivelse. Du skal også betale arbejdsmarkedsbidrag (AM-bidrag) af indkomsten. Når du udlejer din ejendom, er det nødvendigt at lave et regnskab, der dokumenterer dit overskud/underskud. I stedet for den almindelige selvangivelse skal du til at benytte en udvidet selvangivelse.

Hvilke indtægter og udgifter skal med i regnskabet?

Forbrugsudgifter, eksempelvis el og varme, der enten betales a conto oven i lejen eller afholdes direkte af lejeren selv, skal ikke med i skatteregnskabet. Hvis lejeindtægten derimod er inklusive et fast beløb til vand, varme og el skal disse medregnes i lejeindtægten. Til gengæld kan du regne de faktiske udgifter til vand, varme og el med i driftsudgifterne og trække dem fra i regnskabet.

I regnskabet kan du trække driftsudgifter på ejendommen fra undtagen eventuelle afdrag på lån i ejendommen. Renteudgifter og renteindtægter vedrørende ejendommen skal med på selvangivelsen som sædvanlig. Du kan trække dokumenterede udgifter fra til vedligeholdelse, men ikke udgifter til forbedring.

Vedligeholdelse bedømmes i forhold til ejendommens tilstand på det tidspunkt, hvor du begynder at leje ud. Vedligeholdelsesudgifter, som du kan trække fra, er udgifter, der er en følge af almindelig slid og ælde i den tid, ejendommen har været udlejet. Det kan være udgifter til eksempelvis malerarbejde og anden form for udbedring som følge af slidtage.

Forbedringsudgifter er udgifter, der bringer din ejendom i en bedre stand end den var, da du begyndte at udleje. Eksempler på forbedringer er indlæggelse af centralvarme og badeværelse. Udgifterne til forbedring skal indgå i en eventuel senere opgørelse vedrørende ejendomsavancebeskatning.

Der er en grænse for, hvor store istandsættelses- og vedligeholdelsesudgifter du kan trække fra i de første 3 ejer år. Normalt kan du få fradrag for istandsættelses- og vedligeholdelsesudgifter på op til 35 procent af den årlige lejeindtægt (eksklusive evt. varmebidrag). Det overskydende udgiftsbeløb anses for forbedringsudgifter.

Ingen ejendomsværdiskat

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for den udlejede bolig i udlejningsperioden.

Virksomhedsskatteordningen

I forbindelse med udlejningen afvendes enten kapitalafkastordningen eller virksomhedsskatteordningen. Fordelen ved virksomhedsskatteordningen er, at et eventuelt skattemæssigt nettounderskud (inklusiv renteudgifterne) kan modregnes og dermed fratrækkes i den personlige indkomst. Det betyder, at når man betaler TOPSKAT, opnås der således maksimal udnyttelse af rentefradragsværdien. Er resultatet, at ejendommen har givet underskud, skal dette underskud fratrækkes i den personlige indkomst med en skatteværdi op til 59 %.

Brugen af virksomhedsskatteordningen forudsætter, at udlejningen af lejligheden bliver holdt fuldstændig adskilt fra privatøkonomien. I praksis gøres dette ved at oprette en særskilt konto, hvor alle ind- og udbetalinger vedrørende udlejningen foretages.

Fortjeneste

Reglerne er således at såfremt man ikke selv har beboet lejligheden, skal en eventuel fortjeneste beskattes. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem den kontante afståelsessum med fradrag af salgsomkostninger og den kontante anskaffelsessum.

Ejendomsavancebeskatning:

  • Anskaffelsessummen forhøjes med 10.000 kroner for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende år, hvor man har ejet ejendommen, dog ikke afståelsesåret.
  • Endvidere kan anskaffelsessummen forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer, idet omfang disse har overstedet 10.000 kroner per år.
  • Den skattepligtige fortjeneste ved salget medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Tab kan fradrages i tilsvarende fremtidige gevinster.

Hvorfor udlejning contra salg

Formålet med udlejningen er derfor enten at få en indtægt i form af overskud på udlejningen eller ved underskud at spare penge i skat, nemlig helt op til 59 %. På sigt er målet naturligvis at tjene flere penge på ejendommen i forbindelse med salget, end ved at gennemføre en handel nu med et måske meget stort prisnedslag.

Rådgiver Susanne  Arvad

Susanne Arvad

Uvildig rådgiver

www.arvad-finanshus.dk

Bliv ringet op

Susanne tilbyder uvildig og uafhængig økonomisk rådgivning.

Ring mig op

Kommentarer

Kommentarer

Log ind eller opret en konto for at deltage i debatten.

    • Klaus Lauridsen skriver
    • 16.08.2013 kl. 16:43
    • 1.
    • Hej jeg ejer et hus som jeg selv har boet i, men har ikke kunne få den solgt, bankerne spaender ben hver gang, nu har jeg to der gerne vil leje, men jeg har hoert at, hvis jeg lejer ud skal jeg betale skat af boligen, hvis den bliver solgt inden for 10 aar, jeg bor pt i udlandet med dansk skat, af mine indtaegter
      er der nogen der ved noget_

    • Forfatter Susanne Arvad skriver
    • 18.08.2013 kl. 17:31
    • 2.
    • Hej Klaus
      Sælger man et hus man tidligere har ejet og beboet, så kan det sælges skattefrit jvf. parcelhusreglen.
      Du skriver du bor i udlandet, men er skattepligtig til Danmark, det betyder derfor fortsat, at du alt andet lige gøre det rigtige i at udleje det og udskyde dit skattefrie salg til "bedre" tider.

    • Lene Foged skriver
    • 24.01.2014 kl. 14:18
    • 3.
    • Hej Susanne

      Jeg har lejet mit hus ud i en tidsbegrænset periode på 2 år. I lejekontrakten har jeg dog skrevet ind at der er mulighed for at forlænge perioden med et år hvis det aftales skriftligt mellem lejer og mig/udlejer.
      Mit spg. lyder: kan jeg forlænge 1 år med mine nuværende lejere uden at miste tidsbegrænsningen i lejekontrakten?
      Har hørt at hvis man forlænger en tidsbegrænset lejekontrakt, er den i princippet at betragte som uden tidsbegrænsning?
      På forhånd tak.
      /Lene

    • Bente Laustsen skriver
    • 03.05.2014 kl. 09:56
    • 4.
    • Hej
      Jeg ejer en bolig men har ikke mange penge. Har jeg mulighed for at udleje min bolig i en 2 års periode og derved optjene penge, så jeg kan få renoveret min bolig noget ?
      Jeg må selvfølgelig i den mellemliggende periode finde noget billigt at bo i

    • Forfatter Susanne Arvad skriver
    • 05.05.2014 kl. 15:28
    • 5.
    • Hej Bente

      Om du kan/må leje ud afhænger dels af hvilken bolig du ejer, derudover kan der være nogle udfordringer med hensyn til realkreditinstitut og pengeinstitut hvis du har gæld i ejendommen?

      Inden du lejer ud kan det være en god ide at tale med en økonomisk rådgiver eventuel en revisor herom. Indtjening ved udlejning skal beskattes og der er flere muligheder herfor.

      Håber du kan bruge vores svar til noget.

    • Anette Lykke Nielson skriver
    • 13.05.2014 kl. 18:58
    • 6.
    • Hejsa

      Jeg har mit fritidshus til salg og der er nogle interesserede køber, som gerne vil købe når de har solgt deres bolig i Københavnsområdet. De vil rigtig gerne leje mit indtil deres egen bolig er solgt og så købe det når de har solgt.
      Min ejndomsmægler taler om at vi kan lave en lejeaftale med købspligt..... Jeg vil naturligvis helst sælge det ( da jeg har sat huset til salg og ikke udlejning) jeg tænker dog st det kunne væren okay ordning indtil de har solgt deres bolig. Jeg har dog i den forbindelse brug for at spørge om, der er noget jeg skal være særligt opmærksom på ?
      Jeg er også i tvivl om hvad huslejen skal være i lejeperioden. ? Ift huslejen når de køber huset ( jeg tænker jo at huslejen til leje skal være lidt højere når de lejer end når de køber, men er i tvivl om dette ? Bør jeg rådføre mig med andre end min mægler i denne sag ?

      På forhånd tak hvis nogle af mine spørgsmål kan besvares
      Anette

    • Forfatter Susanne Arvad skriver
    • 15.05.2014 kl. 09:27
    • 7.
    • Hej Anette

      Jeg synes du skal holde fast i at sælge, det er højsæson for salg af fritidshuse, så hvis du ikke har det godt med udlejning, så bør du holde fast i dit ønske om at sælge.

      Hvis du vælger at leje ud, så er det korrekt, at der skal laves en lejeaftale med købspligt. Med hensyn til fastsættelse af lejen så skal du tage mest muligt, dvs. markedsleje.

      Ejendomsmægler bør alt andet lige varetage dine interessere, så jeg synes du skal spørge denne til råds. Såfremt du ikke har tillid til ejendomsmæglerne, så bør du naturligvis rådføre dig med en anden.

    • Thomas Birksø skriver
    • 15.06.2014 kl. 18:03
    • 8.
    • Hej☺️
      Jeg er lidt usikker på hvordan jeg skal gribe denne sag an😔
      Har haft min villa til salg, dog uden så meget held endnu...
      Tænker at jeg må lave en plan B, evt. udleje huset, da jeg gerne vil tættere på mit job.
      Kan se der er en masse regler mv.
      Hvordan starter man hele processen, tænker fastsættelse af husleje? Hvor skal rådgivning/hjælp så jeg ikke får et skatte smæk osv?
      De bedste hilsner Thomas ☺️

    • Susanne Arvad besvarer Thomas Birksø
    • 16.06.2014 kl. 16:02
    • 9.
    • Hej Thomas

      Vi er meget tilhænger af, at man undersøge fordele og ulemper omkring udlejning kontra salg. Dels for at minimere evt. underskud, øge overskuddet og/eller at man blot kan komme videre med ens drømme og ønsker.

      Det er korrekt at der er flere forhold man skal være opmærksom på:

      1) Hvor sætter man bolig til udlejning
      2) Hvilken pris bør man sætte huslejen til
      3) Hvad med forudbetalt leje, depositum m.v.
      4) Udfærdigelse af korrekt lejekontrakt, især §11
      5) Vurdering af lejer
      6) Skat i forbindelse med udlejningen herunder valg af skattesystem.

      Vi har hjulpet mange med ovennævnte, og du er velkommen til at kontakte mig på susanne@arvad-finanshus.dk så finder vi ud af hvad du ønsker og hvad vi kan gøre for dig og til hvilket honorar herfor.

    • Helle Pedersen skriver
    • 05.07.2014 kl. 21:44
    • 10.
    • Hej
      Min mor er flyttet på plejehjem pga. Demens. Hun har et lille hus, som skal sælges på et tidspunkt, når hun ikke er her mere. Huset er på nuværende tidspunkt lejet ud. Vi er i tvivl om hvor længe huset må være lejet ud, uden det påvirker et skattefrit salg? Hun har selv boet i huset i 50 år.

    • Forfatter Susanne Arvad besvarer Helle Pedersen
    • 15.07.2014 kl. 16:18
    • 11.
    • Hej Helle
      Hvis man selv har beboet et hus (eller ejerlejlighed) så vil en alm. udlejning i privatregi ikke påvirke et senere salg. Der vi være tale om den såkaldte parcelhusregel og at salget efter gældende lovgivning vil kunne ske skattefrit. Nu nævner du at hun skal på plejehjem, hvorfor man bør være opmærksom på om nogen i familien med fordel bør købe huset nu til 15% under ejendommen værdi (evt. ejendomsvurderingen). Der kan være mange fordele og ulemper, så det er vigtigt at rådgiveren kender sagen ordenligt for at kunne rådgive og vejlede jer. Der vil være tale om mange regler og love som man skal have styr på, skat, jura, offentlige tilskud, arv og arveskat m.v.

Skriv en kommentar

Log ind eller opret en konto for at deltage i debatten.

    • Du skriver til alle

Sund økonomi til dig. Vind en iPad2

iPad2

Tryk på Synes godt om og deltag i konkurrencen om en iPad2. Læs mere

Susanne  Arvad

Susanne Arvad

Uvildig rådgiver
Hjemmeside - Profil

www.arvad-finanshus.dk

Bliv ringet op

Susanne tilbyder uvildig og uafhængig økonomisk rådgivning.

Ring mig op

Sidste 14 dages højeste indlånsrente

2,00%

Få servicemail

Tilmeld dig og få den bedste privatøkonomi