Bedste og billigste finansiering af din bolig

Hvordan finansierer jeg min bolig bedst og billigst med realkreditlån. Ja, det spørgsmål stiller alle mennesker, der har fast bolig, til sig selv, fordi der er så mange forskellige muligheder, og for almindelige mennesker, kan realkreditbelåning være vanskelig at gennemskue.

Hvad har den højeste prioritet for dig?

• Er det den samme ydelse gennem lånets løbetid?
• Er det at restgælden falder, når renteniveauet stiger?
• Er det, at jeg har en konverteringsmulighed?
• Er det, at jeg har den lavest mulige ydelse?
• Er det, at jeg får afdraget hurtigt på mine lån?

Fælles for alle låntyper

På et realkreditlån kan du få en løbetid op til 30 år, den ydelse du betaler består af renter, bidrag og afdrag.

Kurstab i forbindelse med realkreditlån

Når du skal have et realkreditlån, sælger realkreditinstituttet obligationer på OMX – Den Nordiske Børs København A/S. Salget af obligationerne er afgørende for din fremtidige rente. Ønsker du en dag at indfri dit lån ved omlægning eller ejerskifte, er det altid obligationsrestgælden, der skal indfris. Det gælder for alle låntyper.

Fastforrentede obligationslån

Denne låntype har en fast rente i hele lånets løbetid. Når du vælger et fastforrentet obligationslån, er det vigtigt, at du som hovedregel vælger den obligation der har en kurs så tæt på 100 som muligt.

Hvad betyder det for mig, at obligationskurserne bevæger sig.

Betydningen opstår, hvis du skal sælge dit hus og dit lån skal indfris, så varmer det jo lidt på bundlinien, hvis dit lån kan indfries til en billigere kurs, end du fik det udbetalt til, og omvendt er det jo knap så godt, hvis lånet skal indfris til en dyrere kurs, end du fik det udbetalt til.

Risikoen ved et fast forrentet lån, er derfor, at restgælden beregnes til højere kurs, end da du optog lånet, og det har en betydning ved salg og udmåling af tillægslån.

Konverteringsmuligheder – aktiv gældspleje

Omvendt kan det at kurserne bevæger sig være med til, at du kan udnytte ændringer i kurser og renter til at reducere restgælden på lånet. En vigtig faktor er, at din bagvedliggende obligation for dit fastforrentede realkreditlån altid kan opsiges til kurs 100. Der er specielle opsigelsesregler, når en realkreditobligation runder kurs 100, det vil denne artikel ikke komme nærmere ind på her.

Der skelnes mellem 2 konverteringsmuligheder:

Opkonvertering, når renten stiger og kurserne falder. Her har du mulighed for at indfri dit nuværende lån til en lavere kurs, end du hjemtog til, men det nye lån må nødvendigvis ligge i en højere rente, når du skal overholde princippet med at finansiere dig i et lån med en kurs så tæt på 100 som muligt. Du får ved denne transaktion en lavere restgæld, men typisk en højere ydelse.

Alternativt kan du her omlægge til et flexlån/rentetilpasningslån med en typisk lavere ydelse. Gevinsten slår igennem ved næste konvertering, nemlig når renten falder og kurserne stiger. Her gælder det om at få sit fastforrentede obligationslån opsagt til kurs 100, og derefter hjemtage et lån med en lavere rente og igen med en kurs så tæt på 100 som muligt.

Det lyder som piece of cake

Det lyder jo nemt og ligetil og er du heldig lige at ramme de rigtige tidspunkter med den rigtige renteudvikling, og det at forudse, hvordan renteudviklingen går, ja så ligger gevinsten for fødderne af dig. vær dog opmærksom på, at hver gang du rører ved et lån, er der omkostninger forbundet med omlægningen, og derfor kræver strategien lån af en vis størrelse og løbetid, før det kan betale sig.

Hurtig afvikling af restgæld

Er der andre måder, hvor du kan afvikle din restgæld hurtigt? Ja, det er der, via rentetilpasningslån, de såkaldte Flexlån. Disse lån udnytter, at den korte rente normalt er lavere end den lange rente. Lånet rentetilpasses automatisk periodevis markedsrenten, det vil sige at du typisk kan vælge et rentetilpasningslån på 1, 2, 3, 4, 5 år op til 10 år, hvor renten er den samme i de valgte antal år.

Fordele og risici ved flexlån

Fordelen er helt klart, at du får en lavere ydelse end på et fastforrentet lån, og derved reduceres din restgæld også hurtigere, og at næste gang du rentetilpasser, kan renten være faldet og din ydelse falder således også.

Risikoen er, at når du rentetilpasser dit lån igen, så er renten steget, og da vil din ydelse stige.

Kan risici elimineres?

Ja, det kan de faktisk til en vis grad. Hvis du anvender den samme nettoydelse på dit rentetilpasningslån / Flexlån som dit fastforrentede lån, kan du på Flexlånet komme ned på en løbetid på 23 år i dag, og det betyder at du får afdraget væsentligt hurtigere end på et obligationslån.

Hvis renten ved næste rentetilpasning stiger, ja så vil fordelen selvfølgelig svinde ind, men hvis renten falder, vil fordelen være endnu mere mærkbar. Og jo større lån, jo mere markant vil fordelen vise sig. Et enkelt realkreditinstitut har indbygget den mulighed, at den ydelse, der aftales ved lånets indgåelse fastholdes, og løbetiden reguleres op eller ned ved rentestigninger eller rentefald. Hvis rentestigningen ikke kan rummes inden for den aftalte maksimum løbetid (30 år), kan det være nødvendigt at ændre på ydelsen.

Husk, at alle låntyper, det være sig fastforrentede lån og variabelt forrentede lån, er forbundet med fordele og risici på hver deres måde og ved mindre lån, vælg den type, du bedst kan lide, da der her ikke er den store forskel på den ene eller anden låntype.