Flexlån kan koste dig rigtig mange penge
Se hvorfor flexlån kan koste dig rigtig mange penge
Mange står i denne tid foran at skulle refinansiere deres variabelt forrentede lån. Og som du måske har bemærket er den korte rente historisk lav, hvilket giver mulighed for nærmest gratis lån, hvis man har afdragsfrihed og samtidig modregner inflationen.
Men giver det mening at vælge den lave rente, eller er der argumenter for at vælge det højere forrentede fastforrentede lån? I det følgende vil jeg kort opridse et par scenarier hvor enten det ene eller andet giver god mening.
Marlene og Henrik
Kæreste parret Marlene og Henrik har for et par år siden taget et 4% fastforrentet 30årigt afdragsfrit obligationslån i deres lejlighed på 2mill kr. Kærligheden dør dog ud, og de beslutter at gå fra hinanden.
Da ingen af dem har råd til at sidde alene i lejligheden tvinges de samtidig til at sælge lejligheden. I mellemtiden er boligmarkedet i deres område i midlertidigt faldet 15%. Heldigvis gør det samme sig dog gældende for deres restgæld, da renten på deres langfristede obligationer i mellemtiden er steget til 6%, og kursen og dermed restgæld på deres 4% obligationslån dermed er faldet med ca. 14%.
Så på trods af deres tab på ejendomsværdien, kan de trække sig ud af forholdet uden et stort økonomisk tab. Havde de tværtimod haft et variabelt forrentet lån, havde deres månedlige ydelse i perioden været lavere, men restgælden ville ikke være faldet, som en konsekvens af rentestigningen.
Det skyldes at restgælden på et variabelt forrentet lån, ikke falder ved rentestigninger. De ville dermed have fået 20%, mindre for deres lejlighed og samtidigt stadigvæk skyldt ca. 2mill kr. væk.
Forholdet ender dermed med at have en alvorlig økonomisk konsekvens for dem begge i mange år fremover.
Ovenstående gør sig selvfølgeligt også gældende i andre situationer, hvor man bliver "tvunget" til salg som følge af f.eks. dødsfald, langtidssygdom, flytning, fyring mm.
Kort sagt fungerer et fastforrentet lån altså som en form for "forsikring" i tilfælde af at man tvinges til at sælge på et ugunstigt tidspunkt.
Familien Jensen
Familien Jensen, har et 5% fastforrentet 30årigt afdragsfrit obligationslån i deres hus, og ser en god mulighed for at omlægge til et variabelt forrentet lån og dermed få en væsentlig besparelse på deres månedlige ydelse.
Såfremt familien har disciplinen til at spare den månedlige ydelsesbesparelse af omlægningen op, kan det muligvis godt svare sig at vælge den variable rente. Dermed vil de have en opsparing klar den dag renten stiger igen, og de muligvis kommer til at sidde dyrere end med det nuværende 5%´s lån.
Har de ikke disciplinen til at sætte besparelsen til side, kan de ende i problemer den dag renten stiger.
De beslutter sig dog for at blive i det fastforrentede 5% lån, og da den lange rente falder til 4%, omlægger de deres lån (nedkonverterer) og får dermed en billigere månedlig ydelse, samtidig med at de sikrer sig mod rentestigninger da lånet stadigvæk er fastforrentet. Skulle renten stige til 5% eller 6% vil de have mulighed for at lave en såkaldt opkonvertering og dermed skære en betydelig del af deres restgæld.
Ved en opkonvertering fra et 4% til et 6%s lån vil der kunne skæres ca. 120.000 kr. (pr. lånt million) af restgælden medregnet det gebyr de betaler for omlægningen. Det er penge de vil kunne bruge til at nedbringe restgælden, eller få udbetalt skattefrit til forbrug.
Da den månedlige ydelse dog også stiger som følge af opkonverteringen, vil pengene med fornuft dog også kunne bruges til at betale den månedligt højere ydelse på lånet, indtil den dag renten igen falder og de igen vil kunne komme ned på et 4% eller 5% fastforrentet lån.
Ved nedkonverteringen forbliver restgælden den samme.
Farerne ved de variabelt forrentede lån
I ovenstående er primært argumenteret for farerne ved de variabelt forrentede lån. Dette er gjort da de fleste godt kan forstå fordelen ved de variabelt forrentede lån, nemlig en umiddelbart lavere månedlig ydelse, men ofte ikke får den anden side af historien med.
Så føler du dig fristet af de "billige" variabelt forrentede lån, skal du tænke dig godt om ? der er muligvis en pris at betale, og du mister bl.a. den indbyggede forsikring mod rentestigninger og dermed prisfald i boligmarkedet.
Ønsker du rådgivning om den optimale løsning for dig og din familie vil det være oplagt at kontakte enten din bank, eller en uvildig rådgiver der kan guide dig på rette spor. Men husk ? det kan blive dyrt at lade sig lokke af umiddelbart lave månedlige ydelser, uden den rette rådgivning.
